[렘군 재개발 영상]-다 오른 것 같은 부동산에서 큰 돈 벌수 있는 재개발 2부

재개발 투자의 핵심 2가지

1. 언제 살 것 이냐!

2. 내가 사는 시점에 얼마나 벌게 되느냐, 벌었느냐~!

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이 두 가지가 핵심이다

 

재개발 투자 타이밍

"1,2,3,4단계 중 언제 사야 되죠??"라는 질문은 어리석은 질문이다.

언제 사야되냐면 부동산 호황기가 오기 직전에 사면되는 거다. 부동산은 타이밍이 중요하다.

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예)수원 팔달 8구역

1,2,3,4단계까지 금액이 거의 제자리였다. 조금씩 올랐다. 2015년 수도권 불장이 왔을 때 그때부터 오르기 시작했다.

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예)경남 창원에 은아 아파트 재건축(강남 은마 아파트처럼..)

최근에 엄청 올랐는데 현재 1단계이다.

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어떤 물건은 1단계부터 미친 듯이 계속 오르고, 어떤 물건은 4단계까지 안 오르다가 마지막에 돼서 미친 듯이 오르고 모두 제각각이다.

 

그래서 단계의 타이밍은 아무 의미가 없다!!!

그 지역의 부동산 사이클에서의 타이밍이 굉장이 중요하다.

타이밍 잡는 법은 1부 영상 참고.

그걸 토대로 지역분석을 하라.

저렴하다 생각이 들면 그 지역의 재개발 재건축 아무거나 사도 된다는 것이다.

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지금 서울 부동산을 사는 것은 좋은 타이밍일까? 누가 봐도 좋지 않은 타이밍이다. 5,6년 전에 사는 게 좋은 타이밍이었다.

 

이제 갓 흐름이 상승하려는 지역, 상승을 시작하려고 하는 지역을 보라.

보통 사람들은 신축아파트를 사려고 하지만, 그곳의 재건축 재개발 구역을 먼저 봐라.

그중에 4단계 까지 온 물건을 먼저 봐야 한다. 지금 상승하는 지역이니 4단계까지 시세가 제자리였을 것이다. 이제 시세가 상승할 건데, 사람들은 재개발부터 사지 않는다. 신축 분양권부터 산다.

그래서 분양권 피가 오르고, 신축이 오르고 시간이 지나면 그제서야 신축이 될 수 있는 재개발을 사려고 한다. 흐름이 약간 늦게 오기 때문에 우리가 선점할 수 있다. 신축은 생각보다 빨리 올라간다.

신축을 놓쳤다고 생각하면 재개발로 가면 된다 .

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안전마진 계산법

[4단계 구역 계산법]

내가 어떤 단계에 샀을 때 얼마를 벌고 시작하는지 계산할 수 있어야 한다.

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같은 주택인데

A구역 : 감정평가 1억, 피 1억

B구역 : 감정평가 1억, 피 5억

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이 차이에 대해서 판단할 수 있어야 한다.

판단하는 간단한 방법은 역추적하는 것이다.

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1. 4단계 구역 조합원 분양가와 프리미엄 확인

2. 그 동네 신축 아파트의 가격을 적어본다.

3. 1,2 두 개 시세를 비교해본다. 끝.

 

4단계 조합원 분양 가격 + 프리미엄 = 매수 원가와 신축 아파트 시세 비교

차이나는 금액만큼 내가 먹고 시작하는 것이다.= 4단계에서의 안전마진

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만약 일반분양을 한 상태다.

분위기가 좋아서 청약 경쟁률이 높으면 분양권+ 프리미엄 발생

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1. 일반 분양가 확인

2. 조합원 분양가 확인

3. 금액 차이 확인

 

신축 아파트보다 우리가 산 재개발 물건이 더 신축이 된다. 시간에 대한 물가 상승률, 기존 신축 아파트의 상승분, 조합원 분양가가 일반 분양가보다 저렴한 것도 반영해줘야 한다.(10~20%)

조합원 혜택도 반영(티브이, 냉장고, 에어컨, 베란다 확장비 무상...)

 

[1,2,3단계 구역 계산법]

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계산은 4단계를 기준으로 먼저 다 하고, 4단 계면 더 이상 계산할 게 없고, 만약 2단계 물건이면 3단계에 해당하는 30%를 빼줘야 함. 프리미엄을 30% 더 빼면 된다.

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그래서 내가 지금 사는 금액이 적정한지 판단해본다.

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예) 4단계에 프리미엄이 5억이다.

근데

3단계 프리미엄이 5억이면 나는 호구

3단계(5억에서 30% 빼면 1.5억) 3억 5천에 샀으면 무난하게 샀네.

2억에 샀으면 싸게 산거다.

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10,20,30,40%는 렘군이 조사하면서 찾아낸 대략적인 수치.

보통 동일 브랜드, 동일 연식, 세대수 신축, 초품아와 초등 15분 거리 아파트는 초등학교 하나로 보통 10% 차이 난다. 와 같은 렘군의 데이터를 통한 분석

재개발 단계마다 렘군이 살펴봐 왔던 모든 구역의 시세가 그 정도 차이는 있더라...라는 렘군의 통밥

 

가격은 아파트가 오르는 게 아니라 지역이 오르는 것이다.

2015년에 아파트 가격이 오른 게 아니라 그 지역의 시세가 오르는 것이기 때문에 그 지역 모든 아파트가 오르는 것이다.

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나무보다 좋은 숲을 선택하는 게 우선이다. 좋은 숲을 선택했다면 거기서 나무를 들여다봐라.

그 나무 중에서 어떤 나무가 괜찮은 나무인지 판단할 수 있는 방법을 알려드린 것이다.

그것만 판단할 수 있으면 나머지(브랜드, 조합원 수 대비 일반 분양수가 얼마나 많냐..)는 옵션이다.

제일 중요한 건 가격이다.

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'실사례 적용하여 계산해보기'는 다음 포스팅에...