부동산 투자를 위한 법인 이해하기_by 나나앨런님 톡 강의 정리 #1

[자주맘&카렌]자본주의 투자필터 톡방에서 진행 된 나나앨런님의 부동산 투자를 위한 법인 강의 요약입니다.

법인에 대한 기초적인 부분과 나나앨런님이 투자하면서 느꼈던 부분을 강의해주시기로 합니다.(나나앨런님은 다들 여자인 줄 알지만 40대 남자였다는 사실..)

나나앨런님이 법인투자를 하게 된 이유

직장에서 법인 업무 담당하여 법인에 대한 이해가 남들보다 많았으며, 그래서 처음부터 개인과 법인명의를 활용한 부동산투자를 시작하게 됨. 현재 18개의 물건보유 중이며 열심히 4848 하시니 보유 물건은 유동적이다. 보통 15~20개 물건 보유.

법인이란 ?

▶자연인 : 사람 (이름과 주민번호 부여)
▶법인 : 법적으로 인격을 부여한다.(법인등록번호 부여)

법인을 아래와 같이 두 가지로 나누는 이유

▶법원에서 법인을 구별하는 방법 : 법인명/법인등록번호/본점/목적
▶세무소에서 법인을 구별하는 방법 : 상호명/사업자등록번호/소재지/업종,업태

자연인(사람)도 개인사업자를 내면 주민번호가 아닌 사업자번호는 받는 것과 같은 이치. 법원과 세무소에서 구분하는 개념을 이해하면 행정처리할 때 좀 더 쉬울 것이다.

법인의 종류

▶비영리 법인 : 정부, 지자체에서 만든 공기업, 공공기관들이 비영리 법인이다.
▶우리에게 익숙한 주식회사, 유한회사...우리나라 법인의 대부분은 주식회사로 운영되고 있다. 실무적으로는 주식회사나 유한회사의 차이는 없다. 다만 자금조달 방법과 결산공개유무의 차이 정도.

법인을 하는 이유

▶법인이 유행하게 된 이유 : 현 정권의 세금 정책이 한몫했다고 생각함.(세금이 ㅈㄹ 같아서..) 몇년 지난 지금 시점에서 보면 투자자/투기꾼들을 법인으로 몰아 넣고 법인을 한방에 죽여(?)버리는 정책이라고 볼 수 있다.

개인 세금 중과 -> 법인으로 몰아 넣고 -> 취득세, 보유세, 추가과세를 때린 격
그럼에도 불구하고 세금과 명의분산이라는 측면에서 아직도 유리한 부분이 분명히 있다.

투자지역이나 물건, 상황에 따라 개인과 법인을 적절하게 사용하는 것이 가장 중요. 그러기 위해서 법인에 대한 공부가 필요하다.

법인의 장단점

▶법인의 가장 큰 핵심 : 명의분산, 단타

▶나나앨런님이 투자하며 느낀 법인의 장점 : 명의, 단타, 경비

▶단점 : 고정비 지출(사무실 월세, 기장료, 등기(이것도 다 비용)
세입자 구하기 어려움.(단지에서 제일 싸게 내놔도 법인이라는 이유로 제일 늦게 나간 경우 있음. 지방 소도시는 심함. 광역시는 괜츈. 세입자 전세대출 시 임대인이 법인이면 대출이 더 적게 나온다. _은행, 지점마다 다름)

법인돈은 내돈인가?

법적으로 법인돈은 법인 것이고, 내돈은 내것이다. 하지만 실무적으로 1인법인이라면 법인돈도 내꺼라고 보면 된다. 최소한의 선만 지키면 되니 너무 걱정 말라.

법인돈을 내것으로 자겨오는 편법이 난무한다. 이건 다음 기회에..

법인 장점 자세히 살펴보기

▶명의분산 : 마음만 먹으면 10~20 개 만들어 명의 분산 가능
▶단타 : 법인을 통한 경공매가 매우 유리. 오늘 사서 내일 팔아도 됨. 지금은 법인대출이 막혀서 좀 힘들다.
▶경비 : 넓은 경비 인정범위, 세금.
'법인으로 경비를 턴다.' -> 법인이 영리 활동을 하면서 행하는 모든 활동에 드는 모든 비용을 인정해준다는 뜻.
법인 대표가 혼밥 하는 건 인정 안됨. 법인의 영리 활동과 상관 없으므로..
법인대표가 누군가 만나서 사업적으로 무언가를 했다. 그 과정에서 밥을 먹었다. 이렇게 해야 법인의 영리 활동과 연관성이 생긴다. (ex. 법카로 명절 때 상품권 구입 - 부동산 사장님 인사용(하지만 내꺼), 법인 렌터카로 놀러갈 때 임장이라고 제출...등) 대부분 실생활을 법카로 써도 문제 없다. -. 인정 범위가 넓다.

이런거 가지고 세무담당자가 잔소리를 한다? 법인 대표가 쓴 비용을 처리해 주는게 세무사 담당자이지 태클 걸면 한소리 해라. 당장 바꾸거나..


법인의 투자방향, 부동산 투자에 대한 나나앨런님의 생각은 #2에서 정리해보겠습니다.