[렘군 재개발 영상]-다 오른 것 같은 부동산에서 큰돈 벌수 있는 재개발 1부

렘군 근황

요즘은 재개발만 작심하고 임장 중이다.

직접 가보지 않으면 정보를 얻기 힘들다.

돈이 안되면 안 갈 텐데 기본적으로 재개발은 다른 것들 보다 돈이 된다.

재개발은 경매처럼 사는 시점에 얼마는 벌고 시작하는구나 알 수 있다.

지금처럼 규제가 많을수록 가장 확실한 안전마진을 가지고 있는 게 재개발이다.

 

렘군이 재개발을 재건축 보다 중점적으로 보는 이유

1. 재건축 초과이익 환수제 영향을 받지 않는 점.

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재건축은 원래부터 좋은 입지, 비싼 물건을 가지고 있던 사람들이니 돈을 벌면 세금으로 내라.(초과이익 환수제)

재개발은 원래 없던 사람들, 입지 안 좋은 곳에 오래 살았던 사람... 추가 세금 부과 없다.

투자자 입장에서 재건축보다 재개발이 이득이다.

 

2. 전매가 좀 더 자유롭다.

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재건축은 조합이 설립되면 전매 불가하다. - 전매금지 조항

재개발은 관리처분인가 날 때까지 가능하다.

예외사항이 많아서 관리처분인가 후에도 가능한 경우 많다.

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3. 돈도 적게 들어가더라~!

 

재개발 vs 재건축의 가장 큰 차이점

도시를 만들 때 결정이 된다.

가장 좋은 입지에 아파트를 제공하고, 입주하게 해주고

옆 사이드에 교통은 불편하지만 주택을 깔아준다.

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재건축 : 가장 좋은 입지에 오래된 아파트를 새 아파트로 바꿔주는 것.

재개발 : 지금은 낙후되어 있지만 주택들을 다 밀어서 새 아파트로 바꿔주는 것.

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궁극적으로 아파트로 된다는 점은 똑같지만.

그 이전의 모습이 뭐였냐... 그게 다르다.

 

재개발 단계

1,2,3,4단계가 중요하더라.

1단계 정비구역지정

2단계 조합설립인가

3단계 사업시행인가

4단계 관리처분인가

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현재 몇 단계인지 아는 게 중요하다.

단계마다 시세가 계속 올라가는 게 정상이다.

왜냐면 끝까지 가면 신축 아파트 시세만큼 갈 거니까.

그것만 알면 된다.

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각 단계별 자세한 내용은 시간이 되는 분들은 찾아보고, 그것부터 공부할 필요는 없다고 생각한다.

내가 관심 있는 지역에서" 얘는 몇단계지? 아~ 사업시행인가 이구나. 사업시행 인가 때는 무슨 일이 일어나지 ?"그때 그걸 조사하는 게 훨씬 내 것이 된다.

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마치 영어 문장에서 모르는 단어를 그때 찾아보는 게 나은 것처럼..

 

재개발 용어

재개발 용어 중 필수적으로 알아야 할 것 -> 전부 돈과 관련된 것. 특히, 조합원의 입장에서.

(내가 가진 주택의 금액에 대한 이야기)

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감정평가금액

내가 가진 땅이 얼마 정도 측정해 줄까?

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권리가액

진짜 얼마냐! 확인사살!

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감정평가 나오기 전 예상 감평 금액 = 공시가격 * 1.3~1.8

왜냐면 공시지가는 매매가의 60-70% 수준이므로..

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분담금

ex. 내 주택 금액 1억, 조합원 분양가 3억, 나의 분담금 2억

 

입주권

조합원 입주할 수 있는 권리

입주하는데 필요한 모든 내용들이 다 확정되어 있는 상태. 4단계가 되면 입주권이라고 부른다.

 

재개발 투자는 몇 단계에 들어가야 될까?

렘군 왈

단계는 아무 의미가 없다고 본다.

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상승장에 사면 어떤 단계에 사도 다 올랐을 것이다.

하락장에 사면 어떤 단계에 사도 다 손해 봤을 것이다.

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단계보다 그 지역의 부동산 경기가 중요하다.

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만약 내가 부동산 흐름이나 경기를 잘 모른다면..

모르는 상태에서 단계만 놓고 고르라고 한다면

관리처분인가 난 것부터 봐라. 왜냐면 가장 빨리 수익 실현을 할 수 있다.

새 아파트가 될 것이 확실하고, 새 아파트가 되면서 2년~4년 동안 제일 많이 오른다.

 

1단계 -> 2단계 1억 오르고

2단계 -> 3단계 2억 오르고

3단계 -> 4단계 3억 오르고

4단계 -> 4억 오른다.(이 구간!)

초보는 4단계 때 사는 게 제일 좋다. 그게 안되면 3단계 -> 2단계 -> 1단계

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선수들은 최소한 조합설립 직전(확신이 있을 때) 또는 조합설립 이후에 들어온다.

 

정비구역 해제에 관해

구역지정 후 3년이내 조합설립 해서 지자체에 신고 안하면 일몰제에 의해 해제될 수 있다.

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해제가 되면 어떻게 되는가...

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그 주변으로 신축빌라가 마구 들어온다. 재개발 재추진을 보고..BUT 신축빌라가 많으면 노후도가 떨어져재개발 재추진이 어려워 진다.

그래서 한번 해제된 곳에는 신축빌라 등을 잘 확인해야함. 무턱대로 다시 들어가면 안됨.

 

정비구역지정을 하는 이유

정비구역지정 됨과 동시에 이때부터 지어진 빌라들, 새로지은 뭔가는 입주권을 못 받게 된다.

정비구역지정을 하지 않으면, 재개발 사업 진행 중에 빌라 지어서 입주권 받으려고 하지 않을까~그것 방지.

그래서 구역지정을 하는 것이다.

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돈되는 재개발 투자처 2부에서 만나요.